von Fredy Künzler
Lesezeit: 9 Minuten
FTTH-Glasfaserbau aus Sicht der Liegenschaftenbesitzer:innen
Seit inzwischen über 15 Jahren werden in der Schweiz Wohn- und Geschäftshäuser mit FTTH-Glasfaser erschlossen, und mittlerweile – nach anfänglicher Skepsis bei manchen Eigentümer:innen – hat sich die generelle Überzeugung durchgesetzt, dass FTTH für Mieter:innen kein Nice-to-have, sondern eine Notwendigkeit ist. Eine Liegenschaft mit FTTH ist schlicht mehr wert als eine ohne.
Doch es ist noch nicht lange her, da waren Mieter:innen auf den Goodwill ihres «Landlords» angewiesen. Erst mit dem neuen Fernmeldegesetz (FMG) hat sich die Situation geändert – wir haben 2021 in unserem Blog über die neue Rechtslage berichtet.
Artikel 35 FMG verpflichtet Liegenschaftenbesitzer:innen
Relevant für private wie institutionelle Liegenschaftenbesitzer:innen sind im neuen FMG insbesondere die Artikel 35a Absatz 1 und Artikel 35b.
Art. 35a Absatz 1 verlangt die Duldung von verschiedenen FDA (Fernmeldedienstanbieter:innen), auch Internetprovider genannt.
1 Liegenschaftseigentümerinnen und -eigentümer müssen, soweit zumutbar, nebst dem Anschluss ihrer Wahl weitere Anschlüsse bis in die Wohnungen oder die Geschäftsräume dulden, wenn eine Anbieterin von Fernmeldediensten dies verlangt und die Kosten dafür übernimmt.
Art. 35b hingegen regelt das Mitbenutzungsrecht von Verkabelungen innerhalb des Gebäudes.
1 Jede Anbieterin von Fernmeldediensten hat das Recht auf Zugang zum Gebäudeeinführungspunkt und auf Mitbenutzung der für die fernmeldetechnische Übertragung bestimmten gebäudeinternen Anlagen, soweit dies technisch vertretbar ist und keine anderen wichtigen Gründe für eine Verweigerung vorliegen.
2 Liegenschaftseigentümerinnen und -eigentümer sowie Anbieterinnen von Fernmeldediensten haben die Mitbenutzung der gebäudeinternen Anlagen auf transparente und nicht diskriminierende Weise zu gewähren.
3 Die Liegenschaftseigentümerinnen und -eigentümer stellen den Anbieterinnen auf Anfrage die erforderlichen Informationen zu den gebäudeinternen Anlagen zur Verfügung.
4 Anbieterinnen, die eine Anlage finanziert haben, sind angemessen zu entschädigen.
5 Die ComCom entscheidet über Streitigkeiten zwischen Anbieterinnen von Fernmeldediensten betreffend den Zugang zum Gebäudeeinführungspunkt oder die Bedingungen der Mitbenutzung auf Gesuch hin. Artikel 11b gilt sinngemäss.
Liegenschaftenbesitzer:innen sind also in der Pflicht. Sie müssen allen Telekommunikationsanbieterinnen Zugang gewähren und dürfen nicht diskriminieren. Der Gesetzgeber will dadurch den Telekommunikationswettbewerb sicherstellen, damit niemand ein Monopol in einem Marktgebiet (Dorf, Quartier etc.) errichten kann. Die Auswahl für die Endkund:innen soll unabhängig von ihren Vermieter:innen gewährleistet sein.
Ein Monopol oder eine Marktbeherrschung bezieht sich dabei aus juristischer Sicht stets auf einen bestimmten Markt. Man spricht dabei von Marktabgrenzung. Der sachlich relevante Markt kann dabei sehr klein sein und sich beispielsweise auf ein einzelnes Gebäude beziehen.
Vielerorts werden die Gebäude nur durch einen sogenannten Netzbetreiber (Ersteller von FTTH-Glasfaser) erschlossen, der übrigens anhand der auf der Glasfaserdose angebrachten Beschriftung (OTO-ID) identifiziert werden kann. Mehr dazu im Blogartikel «Die Systematik hinter der OTO-ID».
Der unsinnige Überbau
An einigen Orten in der Schweiz gibt es einen «Überbau». So nennt man die Situation, wenn konkurrierende Netzbetreiber Gebäude und Wohnungen doppelt erschliessen. Zwei OTOs mit jeweils vier Fasern in einer Wohnung, obwohl kaum jemand mehr als einen Service abonniert. Dass der «Überbau» volkswirtschaftlich unsinnig ist, Ressourcen verschwendet und finanziell selten interessant ist, darüber ist man sich in der Branche weitgehend einig. Allerdings läuft aufgrund der ungenauen Formulierung in Artikel 35b des FMG seit einiger Zeit ein juristisches Verfahren über die genaue Auslegung. Absatz 2 regelt nämlich die vom Gesetzesartikel betroffenen Kreise:
2 Liegenschaftseigentümerinnen und -eigentümer sowie Anbieterinnen von Fernmeldediensten haben die Mitbenutzung […] zu gewähren.
Der Gesetzgeber nimmt also Eigentümerinnen und Internetprovider in die Pflicht.
In einigen Marktgebieten der Schweiz, namentlich Ascona, Baden, Chiasso, Massagno, Morges, Pully, Siggenthal und Wettingen, ist die private Swiss4Net-Gruppe tätig und erschliesst Tausende von Haushalten mit FTTH. Swisscom ihrerseits will diese doch eher urbanen Gebiete nicht kampflos der Konkurrenz überlassen und erschliesst deshalb ebenfalls diese Orte. Das führt zwangsläufig zu Doppelspurigkeiten, gut sichtbar auf unserer FTTH-Karte am Beispiel von Wettingen (Rot: Swisscom und Swisscom/Swiss4Net verfügbar, Gelb: nur Swiss4Net verfügbar).
Quelle: Init7
Aus Sicht der alternativer Internetprovider wie Init7 ist eine solche Situation unerfreulich. Um das gesamte Marktgebiet abzudecken, sind zwei statt nur ein PoP am Standort erforderlich, um wirklich alle potenziellen Kunden am Ort bedienen zu können. Dies bedeutet höhere Investitionen und grössere Betriebskosten.
Auch aus Sicht der Mieter oder Firmen ist die Situation unsinnig: Häufig werden einfach zweimal OTOs installiert, so wie in Siggenthal – von Swiss4Net und von Swisscom:
Quelle: Init7
Die Idee des Gesetzgebers war es, mit Artikel 35b FMG eine solche Situation zu vermeiden. Der erste Provider muss die vorhandene Verkabelung im Gebäude dem zweiten (oder dritten…) Konkurrenten zur Mitnutzung – gegebenenfalls gegen Entgelt – überlassen. Doch Swiss4Net und Swisscom konnten sich weder über den Preis noch über die Modalitäten einigen.
Swisscom eröffnet ein Verfahren gegen Swiss4Net
Swisscom hat deshalb beim Regulator, der ComCom, ein sogenanntes Zugangsgesuch eingereicht, wonach per Verfügung die Swiss4Net die von ihr gebauten OTOs zur Mitnutzung zu verpflichten sei. Swiss4Net jedoch ist der Ansicht, dass der Gesetzgeber eine bewusste Lücke im Fernmeldegesetz gelassen hatte (sogenanntes qualifiziertes Schweigen), denn Swiss4Net sei weder Fernmeldedienst-Anbieterin noch Liegenschaftsbesitzerin, sondern eine Erstellerin von Glasfaser-Infrastruktur, die in der Aufzählung im Artikel 35b Absatz 2 FMG nicht erwähnt ist. Das Verfahren läuft seit Ende 2023, seither streiten sich die Juristen über den Sinn und Zweck des Artikels 35b. Der Regulator, die ComCom, und auch die zweite Instanz, das Bundesverwaltungsgericht (BVGER), stellen sich im Urteil vom 13. Oktober 2025 auf die Seite der Swisscom (Beschwerdegegnerin). Die Swiss4Net-Gruppe (Beschwerdeführerin) hat das Urteil ans Bundesgericht weitergezogen, bis darüber Klarheit herrscht, dürfte es also noch eine Weile dauern.
Angenommen, Swisscom würde auch vor Bundesgericht obsiegen, geht das Rösslispiel nochmals von vorne los. Swiss4Net würde dann nämlich verpflichtet, binnen sechs Monaten der Swisscom ein Angebot zur Mitnutzung von Verkabelungen und OTOs abzugeben. Dass dieses vermutlich nicht im von Swisscom gewünschten Preisrahmen sein wird, braucht nicht viel Fantasie. Der neuerliche Gang durch die Instanzen ist daher fast unvermeidlich.
Die Zeit arbeitet somit für Swiss4Net, denn solange Swisscom keinen Zugang zu den bestehenden OTOs hat, ist eine doppelte Erschliessung nur schwer zu rechtfertigen und zu erklären und verursacht zusätzliche Kosten. Im Sinne des Gesetzgebers ist dieser Streit sicherlich nicht, da dieser gerade teure Doppelspurigkeiten vermeiden wollte.
Ein Streitgegenstand, aber unterschiedliche Zuständigkeit
Unschön am Artikel 35b FMG ist zudem, dass der Gesetzgeber für allfällige Streitigkeiten nicht ausschliesslich der ComCom zugewiesen hat. Der Regulator ist nur für Streitigkeiten zwischen FDA zuständig, also beispielsweise, wenn Sunrise in einem Gebäude die von Swisscom gebauten OTOs mit einem eigenen Glasfaserkabel anschliessen will, Swisscom dies aber verhindern möchte. Ein solcher Fall ist zum Glück hypothetisch, man hat sich in der Industrie über das Vorgehen geeinigt.
Bei renitenten Liegenschaftenbesitzer:innen sieht die Sachlage anders aus, weil die ComCom nicht zuständig ist. In Neubauten werden die OTOs und die Verkabelung von der Bauherrschaft finanziert (sogenannte Neubauklausel, siehe weiter unten). Wenn diese der Meinung ist, Sunrise komme nicht ins Haus, weil ihr die Firma nicht passt und so die Provider-Wahl für ihre Mieter:innen beschränkt, dann ist das eine Sache fürs Zivilgericht. Bisher gibt es unseres Wissens noch kein Verfahren – leider, ist man versucht zu sagen. Ein Präjudiz-Urteil wäre je nachdem hilfreich, wenn man als FDA mit institutionellen Liegenschafteneigentümer:innen verhandelt.
Die Rentabilität einer eigenen Glasfaser-Erschliessung
Als alternative FDA ist die eigene Erschliessung in Gebäuden mit vielen Wohnungen nämlich durchaus lukrativ. In vielen Städten und Agglomerationsgemeinden sind Hochhäuser und Grossüberbauungen mit hunderten von Wohnungen bereits erstellt oder im Bau, wie der Tages-Anzeiger jüngst berichtete (Paywall). Eine FDA kann schnell ausrechnen, bei wieviel Marktanteil ein eigenes Kabel oder ein Mini-PoP zur Erschliessung rentiert. Denn mit der eigenen Erschliessung entfällt die Miete der Zuleitung pro Kunde – bei ALO sind dies aktuell CHF 24 pro Monat.
Angenommen, eine FDA hat in einer 500er-Überbauung einen Marktanteil von 7%, entspricht dies 35 Kunden. 35 * CHF 24 pro Monat ≃ CHF 10’000 pro Jahr. Ein eigenes Kabel zu bauen kostet je nach Länge und Gegebenheit (Annahme: 500 Meter bis zum nächsten PoP) etwa CHF 25’000 einmalig sowie etwa CHF 100 pro Monat (Rohrmiete KK-FMG). Nach 44 Monaten (3 Jahre und 8 Monate) Betriebsdauer hat man den Break Even mit dem eigenen Kabel erreicht. Stattdessen kann die FDA natürlich auch einen Mini-PoP im Technikraum der Überbauung installieren und eine Zuleitung von einer anderen FDA mieten, was die Rendite-Rechnung je nachdem zum Positiven verändert.
Dieses Ansinnen kalkuliert sich nur dann gewinnbringend, wenn die FDA auf bestehende OTOs aufschalten kann. In Neubauten werden diese von der Bauherrschaft finanziert, denn man geht davon aus, dass diese seinen Mietern eine Telekommunikations-Verkabelung zur Verfügung stellen muss. Früher war dies der Anschluss ans Telefonnetz und ans Kabelfernsehen, heute baut man stattdessen natürlich FTTH Glasfaser. Diese Praxis entspricht der sogenannten «Neubau-Klausel». Eine FDA hat gemäss Artikel 35b FMG, Anrecht auf die Mitnutzung der Verkabelung und OTOs und muss für deren Nutzung keine Gebühr an den Eigentümer entrichten, denn dieser wird bereits durch seine Mieter abgegolten.
FTTH-Tipps für die Bauherrschaft
Kürzlich erreichte uns folgende Anfrage einer Liegenschaften-Verwaltung:
Wie funktioniert das eigentlich mit der Glasfasererschliessung bei Neubauten (Mehrfamilienhäuser)? Mal meldet sich UPC, mal meldet sich Swisscom/Axians und am Schluss schliesst man als Baufirma oder Eigentümer mit irgendeiner Firma einen Vertrag ab, damit man Glasfaser im Haus hat. Teilen diese Firmen die Projekte unter sich auf oder läuft es mehr nach dem Motto «de schneller isch de gschwinder»? Was ist konkret der Unterschied, ob ich jetzt den Vertrag mit UPC oder Swisscom mache? Sie sind ja selbstverständlich nicht neutral, aber wenn Sie jetzt einen Neubau erstellen würden, wie würden Sie die Glasfasererschliessung regeln? Würden Sie mit mehreren Firmen Verträge abschliessen? Mit mindestens einer Firma sollte man ja einen Vertrag machen, da dies gegenüber den Mietern geschuldet ist.
Der Artikel 35b FMG beantwortet diese Fragen ziemlich gut. Wie bereits erwähnt, finanziert die Bauherrschaft aufgrund der Neubauklausel die Verkabelung zwischen Technikraum und den Wohnungen (OTOs). Dazu wird im Technikraum ein oder mehrere BEPs (Building Entry Points) installiert sowie ein 4-fasriges Kabel zur jeweiligen OTO in der Wohnung gezogen. Um spätere Umtriebe (Zugang zu den Mieterwohnungen) zu vermeiden, ist es empfehlenswert, alle 4 Fasern der OTO zu spleissen und mit Stecker zu versehen.
Quelle: Init7
Jede OTO ist dann mit allen vier Fasern im BEP auf einer Kassette verfügbar. Eine FDA hat nun, gemäss Artikel 35b FMG, das Recht, eine Faser für sich zu beanspruchen. Swisscom bekommt normalerweise Faser 2, Sunrise Faser 4. Die Faser 1 wird häufig vom lokalen Energieversorger beschaltet, Faser 3 steht weiteren Interessenten zur Verfügung. Die Nummerierung der OTOs (B.xxx.xxx.xxx.y) nimmt üblicherweise die erste FDA vor, die das Haus erschliesst. Bei Swisscom sind das B.110/B.111/B.112er OTOs, bei Sunrise B.278, bei Init7 B.377 – das Schema der OTO-IDs haben wir im Blog «Die Systematik hinter der OTO-ID» erklärt.
Es ist also für die Bauherrschaft ratsam, mehr als einen Vertrag abzuschliessen, um eine maximale Auswahl für die Mieterschaft zu ermöglichen. Selbstredend darf ein Vertrag keine Exklusivitätsklausel enthalten; indes wäre eine solche sowieso nichtig, denn es gilt Artikel 35b FMG. Umgekehrt bedeutet dies, dass die Bauherrschaft sogar verpflichtet ist, nicht-diskriminierende Verträge mit allen FDA abzuschliessen.
Nicht erst im letzten Moment an Glasfaser denken
Sinnvoll fürs Bauprojekt ist natürlich, wenn die Bauherrschaft rechtzeitig interessierte FDAs zur Erschliessung einlädt. Dafür braucht es wenig: Adresse und/oder Parzelle, geplante Erschliessungsrohre, vorgesehene Nutzungseinheiten (Wohnungen, Gewerberäume) sowie der voraussichtliche Erstbezug. Rechtzeitig bedeutet selbstredend, bevor die Baugrube wieder zugeschüttet wird, denn je nachdem möchte eine FDA ein eigenes Rohr für die Zuleitung verlegen. Je grösser eine Überbauung, desto interessanter ist sie für mehrere FDA.
Natürlich gibt es die Möglichkeit für Bauherrschaften, sich unabhängig beraten zu lassen, denn Erschliessungsverträge sind meistens recht kompliziert. Eine Firma, die sich auf die Beratung von institutionellen Liegenschaftenentwicklern spezialisiert hat, ist Strukturwerk aus Winterthur. So oder so ist es sinnvoll, wenn man sich umhört und die Empfehlungen immer aus der Optik des Empfehlenden betrachtet. Eine FDA hat ein kommerzielles Interesse, ihre Internet-Abos möglichst kostengünstig zu produzieren. Die Mieterschaft hingegen möchte eine möglichst grosse Auswahl an qualitativ guten Breitbandanschlüssen zum günstigen Preis. Dies ist auch das Ansinnen des Gesetzgebers, und deshalb nimmt er FDAs wie Liegenschafteneigentümer:innen in die Pflicht.
FTTH on Demand – für Häusle-Besitzer:innen
Bleibt die Frage für Menschen mit Einfamilienhaus, die seit Jahren auf Glasfaser warten, aber leider in einer Ortschaft wohnen, die von Swisscom oder anderen Netzbetreibern bisher geflissentlich übersehen wird. Also für die weissen Flecken auf der Glasfaser-Karte. Manchmal – nicht immer – kann man den Ausbau mit ein paar tausend Franken beschleunigen. Das Programm von Swisscom nennt sich «FTTH on Demand» und kostet etwa CHF 6’500 für ein Einfamilienhaus oder CHF 10’000 für ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen (Richtpreise, ohne Gewähr, abhängig von den örtlichen Gegebenheiten). FTTH on Demand verlangt nicht, dass man nach Erstellung des Anschlusses ein Abonnement mit Swisscom abschliessen muss. Als FTTH on Demand Kunde hat man so oder so die freie Wahl des Providers. Ebenso werden FTTH on Demand Anschlüsse in der P2P (Point to Point) Netztopologie gebaut, die dank dem gewonnenen Glasfaserstreit überall verpflichtend vorgeschrieben ist.
Haben Sie Fragen zur FTTH-Erschliessung in Überbauungen? Dann schreiben Sie bitte an support@init7.net und eröffnen Sie ein Ticket. Bitte beachten Sie, dass die Bearbeitung einige Tage in Anspruch nehmen kann.