di Fredy Künzler
Durata della lettura: 9 minuti
Costruzione della rete in fibra ottica FTTH dal punto di vista dei proprietari immobiliari
Da oltre 15 anni ormai, in Svizzera gli edifici residenziali e commerciali vengono dotati di fibra ottica FTTH e, dopo lo scetticismo iniziale di alcuni proprietari, si è ormai affermata la convinzione generale che la FTTH non sia un optional per gli inquilini, ma una necessità. Un immobile dotato di FTTH ha semplicemente più valore di uno che ne è sprovvisto.
Tuttavia, non molto tempo fa gli inquilini dipendevano dalla buona volontà dei loro proprietari. Solo con la nuova Legge sulle telecomunicazioni (LTC) la situazione è cambiata: nel 2021 abbiamo riportato nel nostro blog la nuova situazione giuridica.
L’articolo 35 LTC impone obblighi ai proprietari immobiliari
Per i proprietari immobiliari privati e istituzionali sono particolarmente rilevanti nella nuova LTC gli articoli 35a capoverso 1 e 35b.
L’articolo 35a capoverso 1 richiede la tolleranza di diversi fornitori di servizi di telecomunicazione (FST), noti anche come provider Internet.
1I proprietari immobiliari devono, nei limiti del ragionevole, tollerare, oltre all’allacciamento di loro scelta, ulteriori allacciamenti fino agli appartamenti o ai locali commerciali, se un fornitore di servizi di telecomunicazione lo richiede e ne assume i costi.
L’articolo 35b disciplina invece il diritto di compartecipazione all’uso dei cablaggi all’interno dell’edificio.
1 Ogni fornitore di servizi di telecomunicazione ha diritto all’accesso al punto di ingresso nell’edificio e alla condivisione degli impianti interni all’edificio destinati alla trasmissione di telecomunicazioni, nella misura in cui ciò sia tecnicamente fattibile e non sussistano altri motivi importanti per negare tale accesso.
2 I proprietari immobiliari e i fornitori di servizi di telecomunicazione devono garantire la condivisione degli impianti interni all’edificio in modo trasparente e non discriminatorio.
3 Su richiesta, i proprietari immobiliari mettono a disposizione dei fornitori le informazioni necessarie relative agli impianti interni all’edificio.
4 I fornitori che hanno finanziato un impianto devono essere adeguatamente indennizzati.
5 La ComCom decide, su richiesta, in merito alle controversie tra fornitori di servizi di telecomunicazione relative all’accesso al punto di ingresso nell’edificio o alle condizioni di co-utilizzo. L’articolo 11b si applica per analogia.
proprietari immobiliari hanno quindi degli obblighi. Devono garantire l’accesso a tutti i fornitori di servizi di telecomunicazione e non possono discriminare nessuno. Il legislatore intende così garantire la concorrenza nel settore delle telecomunicazioni, affinché nessuno possa creare un monopolio in una determinata area di mercato (villaggio, quartiere ecc.). La scelta per i clienti finali deve essere garantita indipendentemente dai loro locatori.
Da un punto di vista giuridico, un monopolio o una posizione dominante si riferiscono sempre a un determinato mercato. Si parla in questo caso di delimitazione del mercato. Il mercato rilevante può essere molto piccolo e riferirsi, ad esempio, a un singolo edificio.
In molti luoghi, gli edifici sono collegati solo da un cosiddetto operatore di rete (costruttore di fibra ottica FTTH), che può essere identificato dall’etichetta apposta sulla scatola della fibra ottica (OTO-ID). Maggiori informazioni sono disponibili nell’articolo del blog «Il sistema alla base dell’OTO-ID».
L’assurda costruzione eccessiva
In alcune località della Svizzera si registra un «eccesso di costruzioni». Si definisce così la situazione in cui operatori di rete concorrenti realizzano doppie connessioni di edifici e appartamenti. Due OTO con quattro fibre ciascuno in un appartamento, anche se quasi nessuno è abbonato a più di un servizio. Il settore è ampiamente concorde sul fatto che la costruzione eccessiva sia economicamente insensata, sprechi risorse e sia raramente interessante dal punto di vista finanziario. Tuttavia, a causa della formulazione imprecisa dell’articolo 35b della LTC, da qualche tempo è in corso un procedimento legale sulla sua esatta interpretazione. Il paragrafo 2 disciplina infatti i soggetti interessati dall’articolo di legge:
2 I proprietari immobiliari e i fornitori di servizi di telecomunicazione devono garantire la condivisione […]
Il legislatore impone quindi degli obblighi ai proprietari e ai provider Internet.
In alcune aree di mercato della Svizzera, in particolare Ascona, Baden, Chiasso, Massagno, Morges, Pully, Siggenthal e Wettingen, opera il gruppo privato Swiss4Net, che collega migliaia di abitazioni con la tecnologia FTTH. Da parte sua, Swisscom non intende cedere senza combattere queste aree piuttosto urbane alla concorrenza e sta quindi collegando anche queste località. Ciò porta inevitabilmente a duplicazioni, ben visibili sulla nostra mappa FTTH nell’esempio di Wettingen (rosso: Swisscom e Swisscom/Swiss4Net disponibili, giallo: solo Swiss4Net disponibile
Fonte: Init7
Dal punto di vista dei provider Internet alternativi come Init7, una situazione del genere è spiacevole. Per coprire l’intera area di mercato, sono necessari due PoP invece di uno solo nella località, in modo da poter servire davvero tutti i potenziali clienti sul posto. Ciò comporta investimenti più elevati e costi operativi maggiori.
Anche dal punto di vista degli inquilini o delle aziende la situazione è assurda: spesso vengono semplicemente installati due OTO, come a Siggenthal, da Swiss4Net e da Swisscom:
Fonte: Init7
L’idea del legislatore era quella di evitare una situazione del genere con l’articolo 35b LTC. Il primo fornitore deve consentire al secondo (o terzo…) concorrente di utilizzare il cablaggio esistente nell’edificio, eventualmente a pagamento. Tuttavia, Swiss4Net e Swisscom non sono riuscite a trovare un accordo né sul prezzo né sulle modalità.
Swisscom avvia un procedimento contro Swiss4Net
Swisscom ha quindi presentato alla ComCom, l’autorità di regolamentazione, una cosiddetta richiesta di accesso, secondo la quale Swiss4Net dovrebbe essere obbligata, per decreto, a consentire l’uso condiviso delle OTO da essa costruite. Swiss4Net ritiene tuttavia che il legislatore abbia lasciato una volontaria lacuna nella legge sulle telecomunicazioni (il cosiddetto tacito consenso), poiché Swiss4Net non è né un fornitore di servizi di telecomunicazione né un proprietario immobiliare, ma un costruttore di infrastrutture in fibra ottica, che non è menzionato nell’elenco di cui all’articolo 35b capoverso 2 LTC. Il procedimento è in corso dalla fine del 2023 e da allora i giuristi discutono sul senso e lo scopo dell’articolo 35b. L’autorità di regolamentazione, la ComCom, e anche la seconda istanza, il Tribunale amministrativo federale (TAF), nella sentenza del 13 ottobre 2025 si schierano dalla parte di Swisscom (convenuta). Il gruppo Swiss4Net (ricorrente) ha impugnato la sentenza dinanzi al Tribunale federale; pertanto, potrebbe volerci ancora del tempo prima che vi sia chiarezza.
Supponendo che Swisscom ottenga nuovamente ragione davanti al Tribunale federale, il gioco delle parti ricomincerà da capo. Swiss4Net sarebbe infatti obbligata a presentare entro sei mesi a Swisscom un’offerta per la condivisione dei cablaggi e degli OTO. Non ci vuole molta fantasia per immaginare che tale offerta non rientrerà nella fascia di prezzo desiderata da Swisscom. Il nuovo ricorso alle istanze è quindi quasi inevitabile.
Il tempo gioca quindi a favore di Swiss4Net, perché finché Swisscom non avrà accesso agli OTO esistenti, una doppia infrastrutturazione è difficile da giustificare e spiegare e comporta costi aggiuntivi. Questa controversia non è certamente nell’interesse del legislatore, che voleva evitare costose duplicazioni.
Oggetto di controversia, ma competenza diversa
Un altro aspetto negativo dell’articolo 35b LTC è che il legislatore non ha assegnato esclusivamente alla ComCom la competenza per eventuali controversie. L’autorità di regolamentazione è competente solo per le controversie tra FDA, ad esempio quando Sunrise vuole collegare con un proprio cavo in fibra ottica gli OTO costruiti da Swisscom in un edificio, ma Swisscom vuole impedirlo. Fortunatamente si tratta di un caso ipotetico, poiché il settore ha concordato la procedura da seguire.
La situazione è diversa per i proprietari immobiliari recalcitranti, poiché la ComCom non è competente in materia. Nei nuovi edifici, gli OTO e il cablaggio sono finanziati dal committente (la cosiddetta clausola sui nuovi edifici, vedi sotto). Se questi ritengono che Sunrise non debba entrare nell’edificio perché non è di loro gradimento, limitando così la scelta del provider per i loro inquilini, allora la questione è di competenza del tribunale civile. A nostra conoscenza, finora non è stato avviato alcun procedimento, purtroppo, si è tentati di dire. Una sentenza pregiudiziale sarebbe utile, a seconda dei casi, quando la FDA negozia con proprietari immobiliari istituzionali.
La redditività di una propria rete in fibra ottica
Come alternativa alla FDA, la realizzazione di un proprio allacciamento negli edifici con molti appartamenti è infatti molto redditizia. In molte città e comuni dell’agglomerato urbano sono già stati costruiti o sono in fase di costruzione grattacieli e grandi complessi residenziali con centinaia di appartamenti, come ha recentemente riportato il Tages-Anzeiger (paywall). Un FDA può calcolare rapidamente la quota di mercato necessaria affinché un proprio cavo o un mini-pop per la connessione siano redditizi. Infatti, con una propria connessione non è necessario pagare l’affitto della linea di alimentazione per cliente, che attualmente con ALO ammonta a CHF 24 al mese.
Supponiamo che un FDA abbia una quota di mercato del 7% in un complesso di 500 appartamenti, ciò corrisponde a 35 clienti. 35 * CHF 24 al mese ≃ CHF 10000 all’anno. Costruire un proprio cavo costa, a seconda della lunghezza e delle condizioni (ipotesi: 500 metri fino al PoP più vicino), circa CHF 25000 una tantum e circa 100 franchi al mese (affitto del tubo KK-FMG). Dopo 44 mesi (3 anni e 8 mesi) di funzionamento, si raggiunge il break even con il proprio cavo. In alternativa, la FDA può naturalmente installare un mini-PoP nel locale tecnico del complesso residenziale e affittare una linea di alimentazione da un’altra FDA, il che modifica in positivo il calcolo del rendimento a seconda dei casi.
Questa richiesta è redditizia solo se la FDA può collegarsi alle OTO esistenti. Nei nuovi edifici, queste sono finanziate dal proprietario, poiché si presume che questi debba fornire ai propri inquilini un cablaggio per le telecomunicazioni. In passato si trattava del collegamento alla rete telefonica e alla televisione via cavo, oggi invece si installa naturalmente la fibra ottica FTTH. Questa pratica è conforme alla cosiddetta «clausola delle nuove costruzioni». Ai sensi dell’articolo 35b LTC, una FDA ha diritto all’uso condiviso del cablaggio e degli OTO e non deve pagare alcuna tariffa al proprietario per il loro utilizzo, poiché questi è già compensato dai suoi inquilini.
Consigli FTTH per i proprietari di immobili
Recentemente abbiamo ricevuto la seguente richiesta da un’amministrazione immobiliare:
WCome funziona esattamente la connessione in fibra ottica nei nuovi edifici (condomini)? A volte è UPC a contattare i proprietari, altre volte Swisscom/Axians e alla fine l’impresa edile o il proprietario stipula un contratto con una qualsiasi delle due società per avere la fibra ottica nell’edificio. Queste società si dividono i progetti tra loro o funziona più secondo il principio «chi prima arriva, meglio alloggia»? Qual è concretamente la differenza se stipulo il contratto con UPC o Swisscom? Ovviamente non siete neutrali, ma se doveste costruire un nuovo edificio, come regolereste la connessione in fibra ottica? Stipulereste contratti con più aziende? Si dovrebbe stipulare un contratto con almeno un’azienda, poiché è un obbligo nei confronti degli inquilini.
L’articolo 35b LTC risponde abbastanza bene a queste domande. Come già accennato, in base alla clausola sulle nuove costruzioni, il committente finanzia il cablaggio tra il locale tecnico e gli appartamenti (OTO). A tal fine, nel locale tecnico vengono installati uno o più BEP (Building Entry Points) e viene posato un cavo a 4 fibre verso il rispettivo OTO nell’appartamento. Per evitare successive complicazioni (accesso agli appartamenti degli inquilini), si consiglia di connettere tutte e 4 le fibre dell’OTO e di dotarle di connettori
Fonte: Init7
Ogni OTO è quindi disponibile con tutte e quattro le fibre nel BEP su una cassetta. Ai sensi dell’articolo 35b LTC, un FDA ha ora il diritto di richiedere una fibra per sé. Swisscom ottiene normalmente la fibra 2, Sunrise la fibra 4. La fibra 1 viene spesso collegata dal fornitore locale di energia, mentre la fibra 3 è a disposizione di altri interessati. La numerazione degli OTO (B.xxx.xxx.xxx.y) viene solitamente effettuata dalla prima FDA che collega l’edificio. Per Swisscom si tratta degli OTO B.110/B.111/B.112, per Sunrise B.278, per Init7 B.377 – lo schema degli OTO-ID è stato spiegato nel blog «Il sistema alla base dell’OTO-ID»
È quindi consigliabile per il proprietario dell’immobile stipulare più di un contratto, al fine di offrire la massima scelta possibile agli inquilini. Ovviamente, un contratto non può contenere clausole di esclusività, che sarebbero comunque nulle in quanto contrarie all’articolo 35b LTM. Ciò significa, al contrario, che il proprietario dell’immobile è tenuto a stipulare contratti non discriminatori con tutti gli FDA.
Non pensare alla fibra ottica solo all’ultimo momento
Per il progetto edilizio è ovviamente opportuno che il proprietario inviti per tempo le FDA interessate alla realizzazione dell’allacciamento. A tal fine occorre fornire poche informazioni: indirizzo e/o parcella, tubazioni di allacciamento previste, unità di utilizzo previste (appartamenti, locali commerciali) e data prevista per il primo utilizzo. Per tempo significa ovviamente prima che lo scavo venga riempito, perché a seconda dei casi un FDA potrebbe voler posare una propria tubazione per l’allacciamento. Più grande è un complesso edilizio, più è interessante per diversi FDA.
Naturalmente i committenti hanno la possibilità di richiedere una consulenza indipendente, poiché i contratti di urbanizzazione sono spesso piuttosto complessi. Un’azienda specializzata nella consulenza agli sviluppatori immobiliari istituzionali è Strukturwerk di Winterthur. In ogni caso è opportuno informarsi e valutare sempre le raccomandazioni dal punto di vista di chi le formula. Un FDA ha un interesse commerciale a produrre i propri abbonamenti Internet al minor costo possibile. Gli inquilini, invece, desiderano la più ampia scelta possibile di connessioni a banda larga di buona qualità a un prezzo conveniente. Questo è anche l’intento del legislatore, che per questo motivo impone obblighi sia ai FDA che ai proprietari immobiliari.
FTTH on Demand – per i proprietari di case
Rimane la questione per chi vive in una casa unifamiliare, aspetta da anni la fibra ottica, ma purtroppo abita in una località che Swisscom o altri operatori di rete hanno finora volutamente trascurato. Insomma, per le zone bianche sulla mappa della fibra ottica. A volte – non sempre – è possibile accelerare l’ampliamento con poche migliaia di franchi. Il programma di Swisscom si chiama «FTTH on Demand» e costa circa CHF 6500 per una casa unifamiliare o CHF 10 000 per un condominio con 4 appartamenti (prezzi indicativi, senza garanzia, a seconda delle condizioni locali). FTTH on Demand non richiede la stipula di un abbonamento con Swisscom dopo la creazione del collegamento. In qualità di clienti FTTH on Demand, si ha comunque la libera scelta del provider. Allo stesso modo, i collegamenti FTTH on Demand vengono realizzati nella topologia di rete P2P (Point to Point), che è obbligatoria ovunque grazie alla controversia sulla fibra ottica.
Avete domande sullo sviluppo della tecnologia FTTH nei complessi residenziali? Scrivete a support@init7.net e aprite un ticket. Si prega di notare che l’elaborazione potrebbe richiedere alcuni giorni.